鑑定評価|広大地評価のプロ集団

広大地判定調査

鑑定評価

財産評価基本通達「広大地の評価」

イメージ納税者有利と言われる「広大地の評価」の適用を受けられるか否かの判断がとても重要です。対象物件がマンション適地か否か、公共公益的施設用地(開発道路)の負担をどのように判断するかは不動産のプロでも迷います。それは、対象物件の個別性及び物件の環境条件だけではなく、道路幅員、駅距離、容積率などの様々な要因によって判断する必要があります。
もちろん不動産の時価を算定できなければ、何が最適地なのかを判定することはできません。

このような場合、どのように判断しますか?

マンション適地か否かの判定

・容積率は200%あるが、最寄り駅から徒歩15分
・戸建住宅が建ち並ぶ地域だが、容積率は200%
・接面道路の幅員が3mだが、容積率は200%

公共公益的施設用地(開発道路)の有無についての判定

・標準的宅地面積は何m²なのか?
・対象地の奥行は25m程度だが開発道路は必要?
・対象地の面積が面積基準を下回る場合は?
・路地状開発が一般的に行われているか、最有効使用の区画割りか?

その他の広大地判定

・市街化調整区域内の宅地(雑種地)、広大地に該当するか?
・店舗、倉庫、工場、保育園などが建っているが、それが最有効使用か?
・3階建以上のアパートが建っているが、それが最有効使用か?
・「既に開発を了している」とは?
・借地権の土地(底地)、借地権での広大地判断は?

税理士・相続人の皆さまへ
このような、相続税の土地評価について私たちがサポートします!

広大地の判定は、土地価格が約2分の1から3分の1になる、とても重大なポイントです。
しかし、画一的な判断がしづらく、その判断には不動産に関する高度な知識が必要です。

財産評価基本通達24条4項には「広大地の評価」が規定されており、「広大地」に該当する土地については、広大地補正率が適用されます。

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評価対象地の地積 1,000㎡ 2,000㎡ 3,000㎡ 4,000㎡ 5,000㎡
広大地補正率 0.55 0.50 0.45 0.40 0.35
広大地を適用できるかどうかで、相続税の土地評価における評価額に大きな差が出ます!

広大地判定チェックフロー

チェックフロー

上記すべての条件を満たす場合には「広大地」に該当し、土地評価にあたっては広大地補正率が適用されることになります。
私どもでは、現地調査、役所調査、法務局調査、マーケット調査を行ったうえで、「広大地」の判定に関する不動産調査報告書提出させていただきます。
この不動産調査報告書は、不動産鑑定における「最有効使用」の観点から調査を行うものであり、周辺の開発事例、対象不動産の開発想定図を添付した説明力・説得力の高いレポートです。

ただし、調査の段階で、弊社が「広大地」には該当しないと判断した場合は、不動産調査報告書の作成はいたしませんので、あらかじめご了承ください。

まずは無料診断をご相談ください!

サポートの流れ

サポートの流れ

『調査報告書』の主な内容

■現地調査(周辺利用の状況調査、現況道路幅員の調査など )
■役所調査(道路調査、用途調査、開発要項の調査、埋蔵文化財包蔵地の調査)
■簡易土地利用計画平面図作成→公共公益地施設用地(道路等)の負担の有無

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